Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to zrobić i jakie formalności trzeba spełnić??

Mieszkanie kupuje się z myślą o przyszłości. To spory wydatek, który znacząco obciąża budżet domowy, a w wielu przypadkach wiąże nas z bankiem kredytem hipotecznym. Nie jest to jednak związek nierozerwalny. Po czasie lokum może stać się dla Ciebie zbyt ciasne, lokalizacja nieodpowiednia lub po prostu nudzi Ci się mieszkanie w tych czterech kątach. Co jeśli chcesz się pozbyć danej nieruchomości? Dowiedz się jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym!

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Oczywiście, jest to możliwe! Przecież nic nie musi wiecznie trwać – tak samo jest z zamieszkiwaniem przez Ciebie nieruchomości, którą nabyłeś na kredyt. Owszem, bank zabezpieczył się na taką okoliczność, dlatego widnieje razem z Tobą w księdze wieczystej. Ale to Ty jesteś właścicielem nieruchomości i możesz z nią zrobić, co tylko zechcesz. Musisz się tylko zapoznać z formalnościami, których należy dopełnić.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a dodatkowe opłaty

Jeśli chodzi o formalności i opłaty związane ze sprzedażą mieszkania z hipoteką, to możesz odetchnąć z ulgą. Nie musisz uiszczać żadnych opłat w skarbówce. To osoba, która kupi od Ciebie mieszkanie, będzie zobowiązana zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jest to tzw. podatek PCC, który obecnie wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Ty możesz zostać obciążony opłatami ze strony banku, ale tylko wtedy, kiedy zdecydujesz się spłacić cały kredyt hipoteczny przed upływem 3 lat od dnia jego zawarcia. Wszystko zależy od banku. Ustawa o kredycie hipotecznym głosi, że w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, właśnie po 3 latach spłaty bank nie ma prawa pobrać żadnych dodatkowych opłat i odsetek za przedterminową spłatę zobowiązania. 

Jak zapłacić za zakup mieszkania z hipoteką?

Obawiasz się, że płatność za mieszkanie, które jest obciążone kredytem hipotecznym, może być skomplikowana? Nie martw się! Możliwych jest kilka opcji.

• Wcześniejsza spłata kredytu. Ta opcja jest dla Ciebie najdroższa, ponieważ to Ty musiałbyś dysponować całą kwotą pozostałą do spłaty kredytu hipotecznego. Harmonogram spłat i wysokość kwoty pozostałej do uiszczenia znajdziesz nawet na swoim koncie w bankowości internetowej. Możesz również osobiście udać się do banku w celu pobrania dokumentu z rozpiską spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli dopiero co zacząłeś spłacać kredyt, tzn. spłacasz go krócej niż przez 3 lata, to możesz się liczyć z opłatami dodatkowymi, czyli prowizją za wcześniejszą spłatę. Niektóre banki pobierają tę opłatę, np. w wysokości 3% od spłacanej kwoty. Zorientuj się więc, czy będzie to dla Ciebie opłacalne.
  
• Płatność gotówką. Osoba, która jest zainteresowana zakupem Twojej nieruchomości, może za nią zapłacić gotówką. Wówczas Twoim obowiązkiem będzie spłacić kredyt hipoteczny, który nadal ciąży na mieszkaniu, a reszta środków powędruje do Twojej kieszeni.
  
• Kredyt hipoteczny. Kupujący może posiłkować się kredytem hipotecznym, który przeznaczy na zakup Twojej nieruchomości. Wówczas procedura zakupu mieszkania może się wydłużyć, ponieważ będziecie zmuszeni czekać na decyzję kredytową z banku.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Jak już wspomniałam, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i wcale nie jest skomplikowana. Poniżej znajdziesz dokładny przebieg tej czynności – pamiętaj, by nie pominąć żadnego kroku, a już niebawem będziesz mógł się cieszyć sprzedażą swoich czterech kątów.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

1. Przygotuj ogłoszenie dotyczące sprzedaży nieruchomości.
   O czym warto pamiętać? Zamieść ładne zdjęcia nieruchomości przedstawiające jej stan faktyczny. Szczegółowo opisz nieruchomość, dbając o poprawną polszczyznę i zachęcając potencjalnych kupujących do umówienia się na oględziny mieszkania.
2. Opublikuj ogłoszenie z ofertą sprzedaży mieszkania.
   Najprościej będzie, jeśli zamieścisz je w internecie. Możesz się w tym celu posłużyć grupami sprzedażowymi na Facebooku, zamieścić anons w takich serwisach, jak np. olx.pl, otodom.pl oraz gumtree.pl.
   
3. Udaj się osobiście do banku, w którym masz kredyt hipoteczny.
   Jak już znajdziesz kupca, wybierz się do banku i pobierz zaświadczenie o wysokości kwoty kredytu pozostałej do spłaty oraz promesę kredytową i zaświadczenie o wykreśleniu z IV działu Księgi Wieczystej w przypadku jednorazowej spłaty tej kwoty. Promesa jest ważna 30 dni, dlatego jak najszybciej zawrzyj z kupującym umowę przedwstępną.
4. Przygotuj i podpisz umowę przedwstępną z kupcem nieruchomości.
   Możesz przygotować ją samodzielnie. Koniecznie zawrzyj w niej takie dane i informacje jak:
   • data zawarcia umowy,
   • dane stron umowy,
   • opis i adres nieruchomości,
   • cena nieruchomości,
   • wysokość zaliczki lub zadatku.

   Nie ma konieczności sporządzania tej umowy przez notariusza. To dla obu stron zapewnienie, rezerwacja kupna i sprzedaży nieruchomości. Jeśli nabywca kupuje mieszkanie za gotówkę – taka umowa wystarczy. Jeśli jednak kupujący potrzebuje w tym celu posiłkować się kredytem hipotecznym, to obowiązkowe będzie sporządzenie umowy notarialnej, o czym opowiem w następnym kroku.
   A jeśli nabywca nieruchomości otrzyma już kredyt hipoteczny to…

5. Udaj się z kupującym do notariusza.
   Jeśli kupujący wybierze opcję sfinansowania mieszkania kredytem hipotecznym, niezbędna będzie wizyta u notariusza w celu sporządzenia właściwej umowy sprzedaży. Umowa zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego. To będzie podstawowy dokument, którego kopię nabywca Twojego mieszkania będzie musiał dostarczyć do banku, który udzielił mu kredytu.
   W akcie tym zawarte będą wszelkie niezbędne dane do przeprowadzenia transakcji zakupu. Będą podane numery konta: do spłaty hipoteki zalegającej na nieruchomości oraz Twój numer konta, na który będzie zobowiązany przelać pozostałe środki za zakup.
   Przykład:
   Sprzedajesz swoją nieruchomość za 450 000 zł. Pozostała część kredytu hipotecznego, którą musisz spłacić to 250 000 zł. Kupujący zobowiązany jest dysponować kwotą w wysokości 450 000 zł, z czego 250 000 zł musi zostać przelane na konto Twojego kredytu hipotecznego, a pozostałe 200 000 zł na Twoje konto osobiste. 
6. Zmiany w księdze wieczystej.
   Kolejnym krokiem, który należy wykonać, jest dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Po uregulowaniu płatności przez kupującego notariusz zgłosi ten fakt do wydziału ksiąg wieczystych w Twoim sądzie rejonowym. Zamiast danych Twoich i banku, w którym miałeś kredyt hipoteczny, będą widnieć dane nowego nabywcy oraz dane banku, w którym wziął on kredyt. Jeśli kupujący zakupi mieszkanie za gotówkę, to konieczne będzie udanie się do sądu w celu zmiany danych w księdze wieczystej.
7. Odbierz w banku zgodę na zwolnienie z hipoteki.
   Po odebraniu tego dokumentu, koniecznie przekaż go kupującemu.

Jak widzisz, sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym nie jest wcale skomplikowana. Wystarczy poświęcić trochę czasu, dopełnić formalności i załatwić wszelkie sprawy z bankiem i kupującym. Powodzenia!

fot. Tierra Mallorca, Unsplash