Odwrócona hipoteka – kredyt hipoteczny, w którym to instytucja bankowa staje się kredytobiorcą

Do 2014 roku status odwróconego kredytu hipotecznego nie był w jasny sposób określony w polskim porządku prawnym. Zmieniła to Ustawa z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Oprócz uzupełnienia podstawy prawnej dla tego rodzaju usług, jednym z celów ustawy była próba zachęcenia instytucji bankowych do oferowania odwróconej hipoteki, ponieważ wcześniej rozwiązanie to nie cieszyło się zbytnią popularnością. Obecnie wiele się nie zmieniło w tym temacie.

Co to jest odwrócona hipoteka? Jak działa taki kredyt?

Zgodnie z nazwą, odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą finansową, której mechanizm jest lustrzanym odbiciem klasycznego kredytu mieszkaniowego. W tym wariancie to klient banku zrzeka się prawa do własności posiadanej nieruchomości, w zamian za co zyskuje pieniądze.

Sposób działania odwróconej hipoteki, tak w Polsce, jak w Europie, jest bardzo prosty. W normalnych warunkach, aby skorzystać z wartości posiadanego mieszkania, należy je sprzedać. Odwrócony kredyt hipoteczny umożliwia zmonetyzowanie nieruchomości bez konieczności pozbywania się jej za życia. Umowa odwróconej hipoteki zakłada przekazanie nieruchomości zwykle po śmierci. Od momentu podpisania dokumentu dotychczasowy właściciel mieszkania przestaje nim być. Uzyskuje on prawo do korzystania z nieruchomości do końca życia, ale nie jest już jej właścicielem.

Ustanowienie odwróconej hipoteki pozwala więc dalej mieszkać w domu lub mieszkaniu, choć już nie własnym pod względem prawnym. Dotychczas niepłynne aktywa finansowe w postaci wartości nieruchomości zostają upłynnione przez drugą stronę, czyli instytucję bankową, z którą podpisywana jest umowa odwróconej hipoteki. W pewnym sensie można powiedzieć, że w rozwiązaniu tym to bank staje się kredytobiorcą – zaciąga on kredyt u klienta, gwarantując mu wypłatę środków w zamian za wieczyste prawo własności nieruchomości.

Co zyskuje się w hipotece odwróconej? Dwa główne modele

Instytucja finansowa, z którą podpisuje się umowę notarialną, zobligowana jest do wypłaty ustalonej kwoty za nieruchomość. Czynność ta zasadniczo może odbywać się na dwa sposoby.

Pierwszym rozwiązaniem jest przyjęcie dużej kwoty pieniędzy jednorazowo. Osoba zrzekająca się prawa własności dysponuje dzięki temu od razu dużym kapitałem, który może wykorzystać na dowolny cel. Drugim sposobem jest otrzymywanie co miesiąc regularnych, mniejszych kwot. Ten wariant często określany jest modelem sprzedażowym odwróconej hipoteki. Instytucja bankowa przenosi na siebie prawo własności i zapewnia drugiej stronie  dożywotnie korzystanie z nieruchomości i wypłaca jej rentę dożywotnią.

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że model sprzedażowy ma zupełnie inną podstawę prawną od pierwszej, klasycznej odsłony odwróconej hipoteki. W tym przypadku korzysta się z Kodeksu cywilnego – artykułów 903–916, które opisują wszystkie kwestie prawne związane z rentami i umowami o dożywocie.

Odwrócona hipoteka w Polsce – czy to się opłaca?

Przedstawiana usługa może być korzystnym rozwiązaniem dla osób starszych, które nie mają komu przekazać po śmierci swojej nieruchomości. Zdarza się też, że np. w wyniku ciężkiej choroby nagle potrzeba dużego kapitału na sfinalizowanie kosztów leczenia. Wtedy również rozwiązaniem może być hipoteka odwrócona.

Mimo wielu zalet tego produktu szacuje się, że od 2014 roku w Polsce z hipoteki odwróconej skorzystało nieco ponad 1 000 osób. Popularność tej usługi jest bardzo mała. Zdecydowana większość banków działających w Polsce nawet jej nie oferuje. Jak widać, wprowadzona ustawa w 2014 roku nie wpłynęła na zmianę takiego stanu rzeczy.