Czy nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna? Kiedy warto nadpłacać?

Kredyt hipoteczny to najtańsza opcja pożyczenia pieniędzy od banku – to fakt, ale nie darmowa. Moja hipoteka kosztuje 3,07% w skali roku. Przez pierwszy rok bank pobrał z mojego konta w sumie 19 038,76 zł, z czego na spłatę samego kapitału poszło tylko 2 710,84 zł (sic!). 

To był wyjątkowy rok – przez ponad 7 miesięcy bank pobierał same odsetki, bo mieszkanie było w budowie i nie miało założonej księgi wieczystej. W drugim roku kredytowania będzie już trochę lepiej. Dwanaście rat uszczupli moje konto osobiste o 17 019,84 zł, z czego na spłatę kapitału pójdzie tylko 7 655,83 zł. Dlaczego tak mało? Skąd tak wysokie odsetki? Przecież kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Wszystkiemu winna jest konstrukcja rat.

Raty równe a odsetki

Otóż, zarówno mój kredyt, jak i zapewne Twój, jest spłacany w ratach równych – co miesiąc przez 30 lat (już 29!) będę przelewać bankowi 1 399 zł. Lwią część raty równej będą stanowić odsetki. Zwłaszcza w początkowym okresie spłaty kredytu, kiedy kwota zadłużenia jest największa. 

Efekt? Pomimo uiszczanych rat, kwota kredytu będzie się obniżać minimalnie, odsetki będą każdorazowo naliczane od kwoty kredytu pozostającej do spłaty, a kapitał doliczany w taki sposób, aby każda rata pozostawała taka sama. 

Co to oznacza? W pierwszych latach spłaty kredytu udział kapitału w racie będzie niższy niż kwota naliczonych odsetek. To najlepszy czas na nadpłatę! Zyskasz najwięcej, a efekty będą najbardziej spektakularne. Szczegóły poniżej.

Ile zaoszczędziłam, nadpłacając kredyt?

Zdecydowałam się na nadpłatę 15 000 zł kredytu w ostatnim miesiącu. Bank, w którym mam zadłużenie – PKO BP – nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu w ogóle, a nie dopiero po 3 latach. Ile zaoszczędziłam? 20 462,35 zł na samych odsetkach (sic!) i skróciłam czas spłaty kredytu o 2 lata. A biorąc pod uwagę fakt, że stopy procentowe są od dłuższego czasu bardzo niskie i niebawem mogą wzrosnąć – pewnie jeszcze więcej!

Oczywiście taki efekt osiągnęłam dlatego, że jestem na początku spłaty kredytu w ratach równych. Z każdym rokiem nadpłata kredytu będzie przynosiła coraz mniejszy zysk, co wcale nie oznacza, że nie będzie warta zachodu! Poniżej pokazuję, jak czas i wysokość nadpłat wpływają na oszczędności.

Czy nadpłacać częściej niższe kwoty czy rzadziej wyższe?

Odpowiem tak: każda nadpłata to dla Ciebie oszczędność. Wiem jednak, że wiele osób, które nie mają sporej nadwyżki w budżecie, rezygnują z niej w ogóle. A to błąd! Nadpłacając co miesiąc kredyt o 250 zł, można skrócić go o prawie 7 lat i zaoszczędzić prawie 42 700 zł. Nie wierzysz? Spójrz do poniższej tabeli. Policzyłam, ile można zaoszczędzić, odkładając co miesiąc 250 zł (Do zrobienia? Przyznasz mi chyba rację?). Sprawdziłam też, czy lepiej nadpłacać tę kwotę co miesiąc  czy kumulować te oszczędności i nadpłacać kredyt co roku, co trzy lata i co sześć lat. Poniżej znajdziesz informację o tym, ile zaoszczędzisz na odsetkach i o ile skrócisz czas spłaty.

Szczegóły kredytu:

• kwota kredytu – 328 547,80 zł
• oprocentowanie – 3,07%
• okres kredytowania – 30 lat
• wysokość raty – 1 399,98 zł

A co jeśli dostanę spadek lub będę miał nagły przypływ gotówki? 

Też zyskasz! Ile? To zależy od tego, w którym momencie spłaty kredytu będziesz? Przyjęłam, że na nadpłatę będziesz miał 30 000 lub 50 000 zł. A nadpłaty dokonasz po roku, po pięciu latach lub po dziesięciu latach.

Co pokazują te obliczenia? Że nie musisz mieć znacznego nadmiaru gotówki, by obniżyć koszty kredytu i szybciej wziąć rozwód z bankiem. Wystarczy 250 zł miesięcznie, by spłacić kredyt o prawie 7 lat wcześniej i zaoszczędzić przy tym prawie 43 000 zł – przyznasz, że to kusząca propozycja? A może jesteś w stanie w miesięcznym budżecie znaleźć jeszcze więcej pieniędzy na nadpłatę kredytu? Efekty będą jeszcze bardziej spektakularne!

Jak nadpłacić kredyt – krok po kroku

W większość banków dyspozycje kredytowe (bo właśnie tym jest nadpłata kredytu) można złożyć za pomocą bankowości internetowej. W serwisie iPKO wystarczy wejść w zakładkę Oferty i wnioski → Dyspozycje / Zaświadczenia → Nowa dyspozycja → Dotycząca Kredytu Hipotecznego/ Pożyczki Hipotecznej → Wcześniejsza częściowa spłata kredytu. Automatycznie generuje się wniosek, w którym musisz wpisać niezbędne dane, m.in. informacje o tym ile i kiedy chcesz nadpłacić. 

Taką dyspozycję możesz złożyć również w oddziale banku lub wysłać na adres korespondencyjny.

Ile kosztuje nadpłata kredytu?

W banku, w którym mam kredyt, nic za to nie płacę – PKO BP nie pobiera opłat za nadpłatę kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową już od pierwszego dnia spłaty. Nie wszystkie banki są tak łaskawe. Na szczęście nie mają w tej kwestii zbyt dużej dowolności. Kwestia pobieranych przy nadpłacie opłat została uregulowana w ustawie o kredycie hipotecznym. W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową sprawa wygląda tak:

• Masz pełne prawo do dokonania nadpłaty całości lub części kwoty kredytu w dowolnym czasie – to Twoja decyzja, a nie decyzja banku.
• Bank może pobierać prowizję od wcześniejszej spłaty, tzw. rekompensatę, ale tylko przez pierwsze 3 lata od dnia zawarcia umowy kredytu. Gdy minie 36 miesięcy od podpisania umowy, nadpłata nic Cię nie kosztuje – w poniższej tabeli znajdziesz informacje o tym, czy Twój bank pobiera prowizję przez pierwsze 3 lat
• Wysokość prowizji pobieranej przez pierwsze 3 lata nie może przekraczać rocznych odsetek od nadpłacanej kwoty kredytu i maksymalnie może wynieść 3% tej kwoty. Jeżeli więc oprocentowanie Twojego kredytu jest wyższe niż 3% rocznie, maksymalna prowizja wyniesie 3% nadpłacanej kwoty.

UWAGA: Jeśli Twój bank pobiera w pierwszych trzech latach prowizję za nadpłatę, to możesz się z nią wstrzymać przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. Dodatkowe pieniądze odkładaj na konto lub lokatę (zysk będzie niewielki, ale możliwość wydania pieniędzy znaczne ograniczona) i nadpłać w 37 miesiącu spłaty kredytu.

Kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego?

Zaskoczony? Tak, uważam, że są sytuacje, w których nie należy nadpłacać kredytu. Jakie?

• Nie masz zbudowanej finansowej poduszki bezpieczeństwa
  Każda rodzina powinna mieć oszczędności, przynajmniej tyle, by móc za to przeżyć przez pół roku bez dochodu. Dlaczego? Utrata pracy czy poważna choroba to kwestie, których nie przewidzisz. Jeśli nie masz oszczędności, to możesz wówczas wpędzić się w spiralę zadłużenia. Dlatego najpierw poduszka bezpieczeństwa, a później nadpłata kredytu.
• Nie odkładasz pieniędzy na emeryturę
  Dziś pewne jest jedno: za kilkanaście lat emerytury będą albo minimalne, albo żadne. Jeśli chcesz w spokoju przeżyć ten czas, to musisz zadbać o to dziś, kiedy masz siłę i możliwości zarabiania jak największych pieniędzy.
• Nie masz nadwyżek finansowych
  Nadpłata kredytu to bardzo ważny projekt, ale niestety długoterminowy, dlatego ważna jest równowaga. Warto przeznaczać na ten cel oszczędności, ale na pewno nie wszystko. Nie rezygnuj z wakacji z rodziną czy kursu, który pozwoli Ci podnieść kwalifikacje, tylko po to, by nadpłacić kredyt trochę więcej. Taki reżim szybciej wpędzi Cię w depresję niż pomoże spłacić kredyt.

Nadpłata kredytu: czy lepiej skrócić czas kredytu czy zmniejszyć ratę?

Z czysto finansowego punktu widzenia lepiej skracać czas kredytu. Dlaczego? Bo to po prostu przynosi większe oszczędności. Kredyt to jednak nie tylko wyzwanie finansowe, lecz także życiowe. Zaciągnięcie go i wizja comiesięcznych spłat przez najbliższe 30 lat to duże obciążenie psychiczne. Nadpłata, choć zyskowna, również rozłożona w czasie. Dla niektórych lepszym rozwiązaniem będzie zmniejszanie rat. Efekt będzie bardziej namacalny, bo nadwyżki w budżecie będą coraz wyższe. Decydując się na skrócenie czasu spłaty, nie od razu odczujesz zmianę, na efekt trzeba będzie poczekać dłużej, ale spłacisz kredyt szybciej i zaoszczędzisz więcej na odsetkach.

I jakie wnioski? Bierzesz się za oszczędzanie i nadpłacanie kredytu? Policzyłeś już, ile zaoszczędzisz? A może już nadpłacasz kredyt? Jeśli masz jakieś pytanie lub chcesz się podzielić swoim doświadczeniem, to napisz o tym w komentarzu!

fot. Nathan Fertig, Unsplash