Hipoteka przymusowa – czym jest i kiedy może powstać? Procedura, wpis i wykreślenie

Zgodnie z art. 109 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece „wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika”. Hipoteka przymusowa stanowi skuteczne zabezpieczenie interesów wierzyciela. Zostaje ustanowiona na mocy wyroku sądowego w ramach postępowania egzekucyjnego. Zdarza się, że bywa nałożona także przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) na osobę, która nie odprowadza składek ubezpieczeniowych.

Co to jest hipoteka przymusowa i jak działa?

Hipoteka bankowa zostaje ustanowiona na rzecz banku najczęściej w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, a czasem także zakupu droższego dobra ruchomego. To forma zabezpieczenia spłaty kredytu i obie strony wyrażają zgodę na jej ustanowienie (kredytobiorca i bank). Podobnym narzędziem zabezpieczającym spłatę wierzytelności jest hipoteka umowna, która może być ustanowiona na mocy umowy zawartej pomiędzy dwoma podmiotami na podstawie obopólnej zgody. Z kolei hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez zgody dłużnika. O jej ustanowienie może ubiegać się wierzyciel w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania. O zastosowaniu tego narzędzia decyduje sąd w wyniku postępowania egzekucyjnego.

Wierzyciel ma prawo do wnioskowania o wprowadzenie zabezpieczania przymusowego w przypadku posiadania orzeczenia sądowego powstałego na skutek postępowania komorniczego, ugody sądu lub wyroku sądu polubownego, w niektórych przypadkach także postanowienia prokuratora. Możliwości te precyzyjnie definiowane są przez art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego oraz art. 110 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Rodzajem tego zabezpieczenia jest hipoteka przymusowa łączna. Obejmuje ona nawet kilka nieruchomości dłużnika, których łączna wartość nie jest większa niż dług. Do 2011 roku w polskim porządku prawnym występowała także hipoteka przymusowa kaucyjna, jednak została zniesiona.

Hipoteka przymusowa – kto może być wierzycielem, a kto dłużnikiem?

Wierzycielem hipoteki przymusowej może być każdy podmiot, który na drodze postępowania sądowego otrzymał egzekucyjny wyrok wykonawczy umożliwiający wpis hipoteki. W przypadku przedsiębiorców i indywidualnych płatników ubezpieczeń społecznych wierzycielem może być Zakład Ubezpieczeń Społecznych. ZUS może ubiegać się sądowo o uzyskanie hipoteki przymusowej, jeśli płatnik nie płaci składek na ubezpieczenie społeczne.

Dłużnikiem w kontekście hipoteki przymusowej może zostać każdy, wobec kogo wierzyciel uzyskał tytuł wykonawczy i kto jest właścicielem nieruchomości mogącej stanowić zabezpieczenie spłaty długu.

Jak wykreślić hipotekę przymusową?

Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej może odbyć się wyłącznie za zgodą wierzyciela. Powinna ona być przekazana na piśmie. Często oprócz zwrotu samego długu dłużnik ma obowiązek spłaty także wynikających z niego odsetek i innych ewentualnych kosztów. Po spłacie całości lub części długu (za zgodą wierzyciela) składa się wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki przymusowej. Należy pamiętać, że podlega on opłacie sądowej wynoszącej kilkadziesiąt złotych.

Osoby, które dopiero szukają mieszkania, szczególnie powinny zwrócić uwagę na dział IV księgi wieczystej nieruchomości. To w niej znajdować się może wpis hipoteki przymusowej (lub innej). Taki wpis nie zostanie wykreślony tylko na podstawie zmiany właściciela, nieruchomość wciąż będzie zabezpieczała dług sprzedającego lokal. Z tego powodu mieszkania i domy mające taki wpis nie cieszą się zainteresowaniem klientów na rynku nieruchomości.