Darowizna mieszkania – co warto wiedzieć? Ile kosztuje?

Postanowiłeś przekazać swoją nieruchomość na ręce innej osoby? Sprawdź wszystko, co warto wiedzieć o darowiźnie mieszkania!

Darowizna nieruchomości – co to takiego?

Darowizna to nieodpłatne przekazanie elementu swojego majątku przed darczyńcę osobie obdarowanej. Darczyńca musi się liczyć z tym, że przekazanie odbywa się nieodpłatnie i nie może on oczekiwać w zamian żadnego wynagrodzenia. Umowę darowizny należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Jeśli więc planujesz podarować komuś swój dom czy mieszkanie, zapoznaj się ze wszystkimi zasadami darowizny.

Jakie wymagania może mieć darczyńca?

Osoba, która chce podarować komuś swoją nieruchomość, może nałożyć na obdarowanego pewne wymogi. Po pierwsze, może to być konkretny obowiązek działania lub zaniechania – osoba, która otrzyma mieszkanie, musi złożyć pisemne zobowiązanie, że np. zobowiązuje się ukończyć studia. Po drugie, darczyńca może żądać przekazywania środków niezbędnych do przeżycia, gdy znajdzie się w sytuacji biedy lub niedostatku. Po trzecie, osoba ta może zrezygnować z podarowanej nieruchomości, gdy obdarowany wykaże się rażącą niewdzięcznością i brakiem poszanowania.

Kto może być stroną darowizny?

Zarówno darczyńcą, jak i osobą obdarowaną może zostać każda osoba fizyczna lub osoba prawna. Najczęściej jednak stronami umowy są osoby spokrewnione, tzn. członkowie rodziny. W zależności od tego, komu przekażesz nieruchomość, będziesz musiał uiścić odpowiedni podatek. O tym, jaka będzie jego wysokość, przeczytasz w dalszej części tekstu.

Podatek od darowizny – kto musi, a kto nie musi płacić?

Podatek od darowizny obowiązuje podczas nabycia tytułem darowizny przedmiotów znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przedmiotem może być każde zbywalne prawo majątkowe, czyli nieruchomość, grunty, prawo użytkowania wieczystego, prawa spółdzielcze własnościowe, pojazdy, prawa autorskie, pieniądze czy udziały w spółkach kapitałowych.

Osoba, która otrzymuje dany przedmiot, zobowiązana jest zapłacić podatek od darowizny. Ile on wynosi? Wszystko zależy od tego, w której grupie podatkowej się znajdujesz. Ustawa o podatku od spadków i darowizn określa trzy grupy podatkowe:

Grupa I:

• obecny małżonek,
• zstępni: córka, syn, wnuki, prawnuki,
• wstępni: matka, ojciec, dziadkowie, pradziadkowie,
• rodzeństwo,
• pasierb,
• macocha i ojczym,
• synowa i zięć,
• teściowie.

Grupa II:

• zstępni rodzeństwa: np. siostrzeniec, bratanek,
• zstępni i małżonkowie pasierbów,
• małżonkowie rodzeństwa,
• rodzeństwo małżonków,
• rodzeństwo rodziców,
• małżonkowie rodzeństwa małżonków,
• małżonkowie innych zstępnych.

Grupa III:

• osoby niespokrewnione: przyjaciele, znajomi itp.,
• osoby spokrewnione w dalszym kręgu, np. kuzyni, rodzina macochy, ojczyma,
• osoby, które nie są zaliczone do grupy I i II.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Nieruchomość jest sporo warta, a więc w przypadku jej przepisania zostaje przekroczona kwota wolna od podatku. Dobra wiadomość jest taka, że najbliższa rodzina, tj, małżonkowie, rodzeństwo, zstępni (dzieci, wnuki i prawnuki) oraz wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), a także pasierb, ojczym i macocha, jest zwolniona z obowiązku podatkowego!

Kwota wolna od podatku

Wszelkie darowizny do kwot wymienionych poniżej, nie wymagają zapłaty podatku oraz zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Trudno tutaj mówić o tym, by kwoty takie występowały w sytuacji darowizny nieruchomości, ale warto się z nimi zapoznać.

Do limitu kwoty wolnej od podatku (9 637/ 7 276/ 4 902 zł) zalicza się wszystkie otrzymane darowizny od tej samej osoby na przestrzeni ostatnich 5 lat.

Podatek od darowizny mieszkania

Podatek jest obliczany od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (podaną w powyższej tabeli).

Darowizna od rodziców

Warto wiedzieć, że osoby z najbliższej rodziny są całkowicie zwolnione z podatku! Według prawa, a dokładnie Art. 4a. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn, istnieje coś takiego, jak grupa zerowa. Należą do niej wszelkie osoby zwolnione od podatku od darowizny na rzecz najbliższej rodziny. Są to:

• małżonkowie,
• dzieci oraz wnuki i prawnuki,
• rodzeństwo,
• rodzice oraz dziadkowie i pradziadkowie,
• ojczym i macocha,
• pasierbowie.

Nie zapłacisz więc podatku, otrzymując mieszkanie np. od swoich rodziców. Twoim obowiązkiem jest jedynie dokonanie zgłoszenia w urzędzie skarbowym i złożenia tam odpowiedniego pisma (druku SD-Z2). Masz na to 6 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego. Jeśli jednak umowa darowizny została sporządzona przez notariusza lub kwota darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku (w okresie ostatnich 5 lat), to nie masz obowiązku złożenia zeznania podatkowego!

Pamiętaj również, że jeśli nie zgłosisz darowizny do skarbówki, a Twoje zaniedbanie wyjdzie na jaw, to będziesz musiał zapłacić nawet 20% podatku od darowizny!

Kto nie musi płacić podatku od darowizny?

Warto podsumować, kto i kiedy nie musi płacić podatku od darowizny. Byś mógł być zaliczony do grupy osób, które są całkowicie zwolnione z obowiązku uiszczenia podatku, musisz spełnić kilka warunków:

• mieć obywatelstwo polskie, innego kraju z obszaru Unii Europejskiej lub EFTA albo mieszkać w Polsce,
• należeć do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli otrzymać nieruchomość od członka najbliższej rodziny,
• nie możesz być właścicielem innego budynku lub lokalu mieszkalnego; wówczas będziesz je musiał przekazać swoim dzieciom/ wnukom/ prawnukom, gminie lub Skarbowi Państwa – będziesz miał na to pół roku od dnia podpisania umowy darowizny lub złożenia zeznania podatkowego,
• nie możesz posiadać prawa spółdzielczego lub własnościowego do innego lokalu; wówczas będziesz je musiał przekazać swoim dzieciom/ wnukom/ prawnukom lub spółdzielni w terminie do pół roku,
• powierzchnia użytkowa nieruchomości, którą otrzymasz od bliskiej osoby, nie może przekroczyć 110 m²; jeśli jest większa, to będzie na Ciebie nałożony obowiązek zapłaty podatku od nadwyżki powierzchni,
• nie możesz być najemcą lokalu lub budynku; wówczas będziesz musiał rozwiązać daną umowę w terminie do pół roku od dnia podpisania umowy darowizny lub złożenia zeznania podatkowego.

Jak należy zapłacić podatek od darowizny?

Obowiązek zapłaty należnego podatku powstaje z chwilą złożenia przez osobę obdarowaną oświadczenia w formie aktu notarialnego lub z chwilą spełnienia świadczenia. Najlepszą i najprostszą opcją jest darowizna mieszkania w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Dzięki temu nie będziesz musiał dodatkowo i samodzielni zgłosić darowizny i uzupełniać dokumentów w urzędzie skarbowym. Jeśli jednak nie zdecydujesz się na taką opcję, to czeka Cię wizyta w skarbówce i wypełnienie odpowiednich zaświadczeń.

Wizyta u notariusza – koszty notarialne przepisania mieszkania

Przepisanie mieszkania u notariusza to najprostsza opcja. Umów się na wizytę u wybranego przez Ciebie notariusza, dostarcz mu niezbędne informacje, o które zostaniesz poproszony (robiłam to e-mailowo oraz telefonicznie), i przyjdź na spotkanie. Muszą być na nim obecne obydwie strony darowizny – darczyńca i obdarowany. Jedyne, co musicie ze sobą zabrać, to ważne dowody osobiste. Na jakie koszty należy się przygotować?

Otóż koszty notarialne związane z darowizną mieszkania są uzależnione od wartości nieruchomości. Maksymalna wysokość stawek taksy notarialnej jest uregulowana prawnie i znajduje się w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Szczegóły znajdziesz w poniższej tabeli.

Czy to koniec opłat? Nie, u notariusza będziesz musiał zapłacić jeszcze kilka dodatkowych opłat. Opiszę to na swoim przykładzie.

W grudniu otrzymałam w darowiźnie mieszkanie od mojego ojca – znajduję się więc w zerowej grupie podatkowej; mieszkanie ma powierzchnię 88 m², a jego wartość to 215 000 zł, dzięki tym wszystkim czynnikom byłam więc zwolniona z obowiązku zapłaty podatku. Zgodnie z powyższą tabelą, taksa notarialna wyniosła więc 1 630 zł (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, czyli od 155 000 zł). Do tego został doliczony VAT w wysokości 23%, co dało 374 zł. Ponadto należało zapłacić 200 zł za wypis z hipoteki darczyńcy, 246 zł za wpis obdarowanego do hipoteki oraz 200 zł opłaty sądowej. Łącznie do zapłaty było 2 650 zł. Kto powinien za to zapłacić – osoba, która przekazuje nieruchomość, czy osoba, która stanie się jej posiadaczem? Jest to kwestia indywidualna.

Czy można się wycofać z darowizny?

Tak, istnieje prawo wycofania się z darowizny. Na jakiej podstawie? Otóż zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać swoją darowiznę w dwóch przypadkach:

• odwołanie darowizny niewykonanej – istnieje możliwość odwołania darowizny, gdy sytuacja materialna darczyńcy uległa niekorzystnej zmianie i przekazanie danego przedmiotu odbyłoby się z uszczerbkiem dla jego własnego utrzymania,
• odwołanie wykonanej darowizny – darczyńca może zrezygnować z darowizny, jeśli osoba obdarowana dopuściła się względem niego rażącej niewdzięczności, przykładowo: oszustwa, kradzieży, przemocy fizycznej lub psychicznej. Warto jednak pamiętać tutaj o obowiązującym terminie, tzn. nie można odwołać darowizny po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o akcie niewdzięczności obdarowanego.

Reasumując, warto zadbać o to, by darowizna mieszkania została przekazana w obecności notariusza i w formie aktu notarialnego – wówczas osoba obdarowana nie musi samodzielnie zgłaszać tego faktu do skarbówki. Wysokość podatku jest uzależniona od przynależności obdarowanego do danej grupy podatkowej. Najbliżsi członkowie rodziny są zwolnieni z obowiązku płacenia podatku. Jeśli masz dodatkowe pytania, zadaj je w komentarzu, a na pewno Ci pomogę.

fot. Kirill, Unsplash