Na co uważać, wynajmując komuś mieszkanie? Poradnik dla wynajmującego

10 przykazań wynajmującego

Wynajem mieszkania to obecnie jeden z lepszych sposobów na wysoki zarobek. Oczywiście, jak każda inwestycja, niesie ze sobą pewne ryzyko, a największym z nich jest wybór nieodpowiedniego lokatora. Dlatego warto się dokładnie zastanowić nad osobą, która zamieszka w Twoim lokum, spisać odpowiednią umowę i dopilnować wszystkich kwestii, które opisałam poniżej.

1. Zweryfikuj tożsamość najemcy

   Po rozmowie wstępnej i chęci wynajmu Twojego mieszkania przez osobę zainteresowaną, nie wahaj się dokładnie sprawdzić jej tożsamości. Poproś o dowód osobisty, a jeśli ten wydaje Ci się podejrzany lub nie rozpoznajesz danej osoby na zdjęciu, to śmiało zażądaj wylegitymowania się innym dokumentem, np. prawem jazdy czy paszportem. To całkiem normalna i legalna sprawa – do podpisania umowy niezbędny jest dokument tożsamości, a Ty musisz dokładnie sprawdzić osobę, której powierzysz swoją nieruchomość.

2. Sprawdź, czy najemca jest wypłacalny

   Niestety, coraz częściej słyszy się o różnych przypadkach nieuczciwości ze strony najemcy – nieuregulowane opłaty za czynsz, media i inne rachunki, zniszczenie i nieszanowanie wynajmowanego mieszkania itp. Dlatego warto sprawdzić, czy najemca jest wypłacalny!

   W jaki sposób możesz to zrobić?Najprostszym sposobem będzie prośba o dostarczenie lub przesłanie umowy o zatrudnienie – sprawdzisz wówczas, czy otrzymuje on regularne wynagrodzenie i nie grozi mu wyrzucenie z pracy (zwróć uwagę na okres zatrudnienia, najlepiej jeśli będzie na czas nieokreślony). Drugą opcją, stosowaną podczas wynajmu mieszkania studentom dziennym, jest poproszenie o wyciąg z konta, jednak możesz tym nieco wystraszyć swoich przyszłych lokatorów i skutecznie odwieść ich od decyzji wynajmu Twojej nieruchomości. Jeśli student nie pracuje to zawsze możesz podpisać umowę z jego rodzicem – będzie to dla Ciebie najlepsza gwarancja wypłacalności.

3. Spiszcie dokładną umowę najmu
   

   Umowa o wynajem mieszkania – na co należy zwrócić uwagę? Przede wszystkim zadbaj o to, by ta umowa rzeczywiście była! Zgłaszając swoje mieszkanie do skarbówki, możesz wybrać sposób opodatkowania – ryczałt od najmu w wysokości 8,5 proc. lub podatek na zasadach ogólnych uzależniony od osiąganych przez Ciebie przychodów – 18 lub 32 proc. Legalny wynajem mieszkania jest zabezpieczeniem zarówno dla Ciebie, jak i dla najemcy – wszystko macie spisane na papierze.

   W umowie najmu lokalu mieszkalnego muszą się znaleźć:
   – dane osobowe najemcy oraz wynajmującego,
   – dokładna lokalizacja mieszkania i zaświadczenie, że wynajmujący jest jego właścicielem,
   – wysokość i termin płatności czynszu,
   – termin wypowiedzenia,
   – informacje o kaucji,
   – inne postanowienia ustalone podczas rozmowy.

   Warto dołączyć również kilka załączników, o których za chwilę wspomnę. Uwaga! Innym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualnymi niekorzystnymi dla Ciebie zachowaniami lokatora jest wynajem okazjonalny. Korzystać z niego mogą tylko osoby, które nie prowadzą własnej działalności gospodarczej. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności.

4. Stwórz protokół zdawczo-odbiorczy
   

   To nieodłączny element umowy najmu mieszkania. Stanowi dowód na to, w jakim stanie i z jakim wyposażeniem zostało wynajęte mieszkanie. Warto wyszczególnić i wymienić wszystkie meble, sprzęty, elementy dekoracyjne, oświetlenie, kontakty i inne urządzenia znajdujące się w lokum oraz opisać, w jakim są stanie.

   Pozwoli to uniknąć sytuacji zatajonej kradzieży, dewastacji czy uszkodzenia czegokolwiek przez wynajmującego – podczas jego wyprowadzki dokładnie sprawdzisz listę przedmiotów umieszczonych w protokole i porównasz ze stanem rzeczywistym.

5. Spisz stan liczników
   

   Zadbaj o to, by spisać dokładny stan liczników – prądu, wody i gazu. Będzie to jedyna słuszna podstawa w sytuacji nieporozumienia związanego z opłatami za zużycie mediów przez lokatora mieszkającego w Twoim mieszkaniu. Bardzo często dochodzi do niejasności w sprawie regulowania rachunków za media, zwłaszcza za wodę – często lokatorzy nie zdają sobie sprawy, ile wody zużywają i buntują się z zapłatą wysokiego rachunku. Spisując stan liczników przed wprowadzeniem się najemcy, będziesz mógł obliczyć zużycie poszczególnych mediów.

6. Nie zapomnij o kaucji zwrotnej
   

   Pobranie od najemcy kaucji za mieszkanie to czynność oczywista. Daje Ci zabezpieczenie w razie niezapłacenia przez niego czynszu, umyślnego wyrządzenia usterki czy strat w mieszkaniu. Wysokość kaucji nie może przekroczyć równowartości dwunastu miesięcznych czynszów. Zazwyczaj wynajmujący pobiera kaucję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jej wysokość możesz ustalić indywidualnie.

7. Ubezpiecz swoje mieszkanie
   

   Ubezpieczenie nieruchomości to jedna z ważniejszych kwestii, o której nie możesz zapomnieć. Polisa ta chroni mieszkanie przed nieprzyjemnymi zdarzeniami losowymi. W zależności od rodzaju oraz od towarzystwa ubezpieczeniowego zyskasz wypłatę odszkodowania w razie zalania mieszkania, pożaru, włamania czy kradzieży. Koniecznie porównaj oferty kilku ubezpieczycieli, zwracając uwagę nie tylko na cenę, lecz także na wysokość sumy ubezpieczenie i wszelkie wykluczenia. Szczegółowe informacje znajdziesz w OWU.

8. Ustal termin zapłaty czynszu i opłat dodatkowych
   

   To Ty, jako właściciel mieszkania, ustalasz zasady. Jasno określ więc do kiedy najemca ma regulować opłaty za czynsz i media. Weź pod uwagę sugestię lokatora, np. to, kiedy otrzymuje on wynagrodzenie i w jakim terminie najlepiej mu będzie płacić. Ważna jest również forma zapłaty. Jeśli chcesz uniknąć odwiedzin i dojazdów do mieszkania, to postaw na przelew bankowy. Będzie to wygodne rozwiązanie zarówno dla Ciebie, jak i dla najemcy, który nie będzie się stresował odwiedzinami.

9. Uzgodnij zasady naprawy usterek i awarii sprzętów
   

   Nawet nowe sprzęty mają prawo się zepsuć. Najczęściej psują się same i to w najmniej odpowiednim momencie, np. przed ważną imprezą rodzinną czy wizytą gości. Ustal ze swoim lokatorem, kto płaci za wszelkie remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Możesz pokrywać koszty na bieżąco, samodzielnie naprawiać usterki lub posiłkować się panem złotą rączką.

   Jeśli nie chcesz martwić się dojazdem, to możesz poprosić najemcę o zapłatę za naprawę, np. w zamian za niższy czynsz w następnym miesiącu. Dobrą praktyką w celu zapobieżenia konsekwencjom kosztownych szkód jest wymaganie ubezpieczenia OC od najemcy.

10. Kontroluj, ale z głową!
    

    Z własnego doświadczenia wiem, że zbyt natrętni i drobiazgowi wynajmujący stanowią czasami duży problem. Mój były wynajmujący lubił robić mi niezapowiedziane wizyty na kawę i ciastko, np. podczas sesji, kiedy moim głównym zajęciem było siedzenie z nosem w książkach. Takie wizyty potrafiły się przeciągnąć do trzech godzin, a moja irytacja wzrastała z minuty na minutę.

    Jeśli chcesz odwiedzić swojego lokatora i skontrolować czystość i stan mieszkania, to po prostu go o tym poinformuj. Ustalcie razem dogodny dla Was termin i godzinę spotkania. Unikniesz w ten sposób stresu i niepotrzebnego zamieszania.

Pamiętaj o tym, żeby dopilnować wszystkich formalności związanych z wynajmem mieszkania oraz wziąć pod uwagę zdanie i możliwości najemcy. Zapłata przez niego czynszu dwa dni później nie zrobi Tobie żadnej różnicy, a on może mieć np. problem z wypłatą w pracy, przez co poprosi Cię o delikatne przesunięcie terminu uregulowania należności.

Kontroluj swoją nieruchomość oraz lokatora, ale rób to z głową i kulturą!